融创杀入了新赛道

广州再次回收闲置土地

越秀地产获15.3亿现金补偿

近日，广州宣布回收一宗闲置土地。

地块位于广州市海珠区工业大道南大干围，原规划用于零售商业用途、商务金融用途以及批发市场用途。

地块是2021年越秀地产从广州佰城手中收购而来。越秀地产表示，基于市况、商用物业供求、估计开发成本等因素，地块一直未有动工建设。

该地块的账面值约为15.3亿元，此次收储之后，越秀地产预计可获得约15.29亿现金补偿。地块回收后将调整为居住用地，现已列入广州今年拟供商品住宅用地项目清单。

这也是今年以来，广州第三次回收闲置土地。

就在越秀发布公告的前两天，自然资源部刚发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。通知明确了各地通过地方政府专项债券收购闲置土地的流程、重点，核心是借此减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。

不过目前专项债券额度以及使用、管理等相关要求尚未明确，仍需等待财政部出台具体的落地细则。

点评：这几年，受行业下行的影响，房地产开工率明显放缓。不能变现的闲置土地，成为房企的现金流又一拖累。

政府回购土地能改善市场的供销存关系，有利于稳定市场预期。对房企而言，土地收储将帮助房企盘活存量资产，优化房企的存货结构。

据中国房地产报的消息，部分地区已经开始接受房企上报闲置土地的信息。土地收储工作预计很快会进入实质性阶段，全国范围的土地收储工作有望明显提速。

“保交房”成效显著

全国已交付265万套

据住建部消息，全国保交房工作推进有力，截至11月13日，全国已交付285万套。

其中，上海、福建、甘肃、黑龙江、河北承德、江苏徐州等74个省市保交房交付率已超八成，贵州六盘水、福建厦门、湖北鄂州、甘肃平凉、辽宁葫芦岛等24个城市保交房交付率超过九成，江西新余、甘肃金昌等6个城市保交房项目交付率达到100%。

白名单协调机制，为保交房工作提供重要支持。据住建部介绍，经过各地各部门的持续推进，297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制。

在协调机制推动下，银行不断优化房地产开发贷款管理流程，创新信贷融资方式，助力更多房地产项目解决融资难题。截至10月31日，“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元。

点评：城市房地产融资协调机制落地已十月有余，为今年的保交房工作发挥了重要作用。

目前，“白名单”已进一步扩容。在上个月的国新办新闻发布会上，住建部部长倪虹就提出，年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿。

不久前全国“保交房”工作推进视频会议上，相关负责人也表示，将商品房的房地产开发贷款项目全部纳入白名单的条件已经具备。要加大白名单项目把关、推送、问题项目修复以及贷款投放力度，切实满足房地产项目合理融资需求，进一步推动协调机制扩围增效，扩大白名单覆盖范围，确保合规房地产项目“应进尽进”，进入白名单的项目“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。

　　

这意味着，“白名单”项目的贷款覆盖范围将更广，投放速度更快，投放力度将更加强。这将极大缓解房企的资金链紧张情况，同时，也维护购房者的合法权益。保交房工作成效越显著，对市场预期的扭转效果就越好，这也将助推房地产止跌回稳。

“融者共创”更名“而今管理”

融创转型轻资产管理公司

近日，融创集团旗下代建平台“融者共创”宣布正式更名为“而今管理”。

更名原因之一是融创希望被定义为轻资产管理公司，而非资本公司。而今管理定位为高端不动产综合解决方案服务商的专业建管平台。

此前，融创已经成立新的资本平台——而今资本，主要瞄准不良资产赛道。

公告称，而今管理将协同“而今资本”，深度链接资管服务的优势突破。以不良资产为发力机会，聚焦资本创新和产业创新，充分激活空间资产的价值，致力于发展为行业标杆，为投资人和经营者创造丰盛的价值回报。

据了解，“而今资本”与“而今管理”并行且业务独立。“而今资本”的模式是寻找资方合作，开发盘活合适的不良资产项目，具体操作由“融者共创建管集团（即而今管理）”执行，通过“不良资产+代建”的方式开展业务。

特别值得一提的是，而今资本称，不会承接融创旗下的项目，而是从市场上选择项目。

点评：

房地产这一轮深度调整，让不少房企陷入了流动性危机，并留下了一大批待盘活的项目。数据显示，近年来不良资产市场规模增长快速，截至2023年，我国不良资产总额达到7.34万亿元，预计2030年将高达9.78万亿元。

市场空间无疑是巨大的。融创切入不良资产赛道，有其自身优势。融创曾有地产“并购王”的称号，有丰富的资产处置经验，并积累了一定的资方资源。在地产项目开发建设上，融创更是轻车熟路。

最大的问题，还是融创自身的债务。融创2023年11月通过“债转股+发新票”的方式，完成百亿美元债务重组。但目前，仍有大量的违约债务，带加上前期滞留下来的烂尾项目待盘活，“保交房”工作任重道远；更何况此前的债务违约，能否让资本市场再次信赖并选择而今资本？恐怕也是个问题。

新赛道，是新起点，也是新机遇。但“而今资本+而今管理”，怕是还得负重前行。

国家统计局发布数据

10月份有7座城市房价上涨

11月15日，国家统计局发布了10月份商品住宅销售价格变动情况。

10月份，70个大中城市的商品住宅价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。

一手房价格指数环比下跌0.5%，跌幅比9月份收窄0.2个百分点；同比下跌6.2%。

其中，有7座城市的新房价格上涨，比9月份增加4个。

上海以0.3%涨幅领涨全国；太原、厦门、平顶山、桂林涨幅均为0.2%；深圳、沈阳均上涨0.1%。

一线城市中，上海和深圳的表现最为强势。以深圳为例，十一月份以来，新房市场仍延续上个月的热销态势。10月深圳一手认购量13366套，二手住宅成交8269套，共计21635套。进入11月以来，楼市热度不减。

11月上旬，深圳一手住宅认购量已经达到4314套，环比上个月同期上涨34%。网签量达到2732套，环比上涨12倍。

二手市场表现同样强势。二手房签量攀升至2410套，环比大涨200%；实际成交累计达到2561套。创新了今年的新高。

点评：

自去年下半年以来，全国房价跌幅扩大，尤其一手房市场下行态势更是刹不住车。九月底中央定调房地产止跌回稳，并出台了一揽子的稳市场措施。

新政之后，楼市反馈积极，部分城市量价齐升，为市场带来了久违的兴奋。

随着救市措施的逐步落地，有望接力前期政策，稳住这一波市场热度。房地产止跌回稳，有了更多确定性。

楼市财税新政发布

调整契税及增值税标准

11月13日，财政部、税务总局、住建部联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，共涉及三项楼市税收优惠政策。

主要内容为：

①契税调整，1%低税率优惠的面积标准由90㎡提高到140㎡。

②取消“豪宅税”，所有住宅满两年免征增值税。

③土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

三项政策，对于购房者及房企来说，都是真金白银的利好。以总价1000万元，建面间于90㎡~140㎡之间二手房为例，新政前首套和二套契税税率分别为1.5%、3%，新政后分别降为1%、1%，首套可节省税费5万元，二套可节省税费20万元。

对购房者来说，是个不小的优惠。增值税的调整，主要利好改善群体置换。以广州为例，此前144㎡以上的住房被视为非普通住宅，在二手房交易时要支付5.3%的增值税。假设500万买的房子，600万卖出，增值税就是5.3万。

改为满两年免征之后，改善群体换房可以省下一笔成本。降低土地增值税预征率下限，则是减轻房企的负担，缓解房企在项目建设阶段的资金压力。

点评：

此次新政是对10月12日财政部在国新办发布会上提出的“及时优化完善房地产相关税收政策”的落地。

这次新政的优惠力度其实不小。不过，在此之前市场对此已有所铺垫。

此前，许多城市已取消豪宅税。北上广深在九月底出台的新政中，也将增值税减免年限由5年降为2年，北京上海此前也已预告将适时/及时取消普宅标准。

此次新政总体来说与市场预期一致。

据机构监测，进入11月以来部分城市的成交数据有所回落。上一轮新政的效果出现弱化趋势。此次出台财税优惠政策，是希望能够接力上一轮的利好，维系住市场稳定趋势。至于效果如何，接下来的市场将给出答案。